Son illərdə rieltor (daşınmaz əmlakın alqı-satqısı) fəaliyyəti ilə bu işlər haqqında heç bir təsəvvürü və biliklərə malik olmayan şəxslər məşğul olmağa çalışırlar. Lakin daşınmaz əmlakın alıcıları və satıcıları belə "peşəkarların" xidmətlərindən imtina edir və dəyərli vaxtları itirərək öz problemlərini özləri həll etməyə cəhd edirlər. Bu və daşınmaz əmlak bazarı (DƏB) ilə əlaqəli digər məsələlər barədə bu sahənin eksperti Nazim Əliyevlə söhbət etdik.
- Nazim müəllim, necə hesab edirsiz, yerli rieltorların fəaliyyəti müasir tələblərə cavab verirmi?
- Əlbəttə ki, yox. Rieltorların fəaliyyət səviyyəsi Bakı reallığına uyğun deyil. Əhalinin rieltorlara olan inamsızlığının səbəbləri daşınmaz əmlakı dəyərləndirə bilməməsi və ona qiymətin təyin edilməsi məsələlərində zəifliyidir. Rieltorlar daşınmaz əmlakın qiymətinə bəzən 100 faizə çatan böyük əlavələr edirlər; rieltorlar alıcının marağında olmayanları onlar təklif edirlər və ümumiyyətlə, alıcıların nə istədiklərini təyin edə bilmirlər. Mənzil və obyektlərin bazar qiymətlərindən aşağı qiymətə satışı barədə elanlara tez-tez rast gəlirik. Bu üsulla rieltorlar alıcıların diqqətini cəlb etməyə və onlarla əlaqə yaratmağa çalışırlar. Lakin alıcılar rieltorların hiyləgərliyini anlayıb tez məyus olurlar. Rieltorların fəaliyyətində çoxlu qüsurlar var, hamısını sadalamaq olmur. Yeri gəlmişkən, bir çox ölkələrdə rieltor fəaliyyəti lisenziyalaşdırılıb. Bu gün Azərbaycanda beynəlxalq standartlara cavab verən bir dənə də rieltor kampaniyası yoxdur. Problemi həll etməyin yeganə yolu qərb ölkələrinin təcrübəsindən yararlanmaq, müvafiq kurs və seminarların keçirilməsidir. Bundan başqa, özünün nizamnaməsi, etika və əxlaq kodeksləri olan Azərbaycan rieltorları ittifaqının yaradılması barədə düşünmək lazımdır. Məsələn, Rusiya rieltorlar ittifaqı tez-tez seminarlar keçirir və Qərbdən ipoteka üçün vəsaitlərin ayrılmasına nail olur. Bununla rieltorlar Rusiyada ipotekaya yeni təkan veriblər, ipotekanın artımına səbəb olublar. Qeyd etməliyəm ki, Rusiyanın DƏB-ının inkişaf səviyyəsi və miqyası Azərbaycanın DƏB-inin inkişaf səviyyəsi ilə müqayisə edilə bilməz. Bizlərə iri miqyasda düşünmək, fikirləşmək, inkişaf etmək, öyrənmək lazım gələcək, o cümlədən Avropanın qabaqcıl təcrübəsini Azərbaycanda yaymaqla. Avropanın 400-500 iri rieltor kampaniyası birləşərək öz aralarında inteqrasiya edirlər, bilirlər ki, güc birlikdədir.
- Ölkənin daşınmaz əmlak bazarı nə vəziyyətdədir?
- Azərbaycanda hələ də sabit DƏB formalaşmayıb. Burada mühüm rolu qiymətlərin süni artımı amili oynayır. Məsələn, əmlakın dəyəri vur-tut 10 manat olduğu halda, onun qiyməti 150 manata çata bilər. Azərbaycanda müəyyən dərəcədə qiymət artımına neft amili təsir edir, belə ki ölkədə dövriyyədə əsasən neftdən gələn vəsait dövr edir. Neft amili olmasaydı, Bakıda əmlakın qiymətləri üç dəfə azalardı. Ölkədə pul kütləsinin artması ilə yanaşı, qiymətlərin artımına inhisarçılar və qeyri-sağlam rəqabət təsir göstərir. Eyni zamanda bizdə müəyyən dərəcədə DƏB vəziyyəti Rusiya DƏB-ındə qiymətlərdən asılıdır. Məsələn, müəyyən vaxt intervalından sonra Rusiya DƏB-inin dəyişiklikləri Azərbaycanda təkrarlanır. Belə ki, müəyyən dərəcədə bizim DƏB-ımız azərbaycanlıların çalışdığı digər ölkələrin bazarlarındakı vəziyyətdən asılıdır. Araşdırmalar göstərir ki, Rusiyada qiymətlərin dəyişməsi 8-10 ay interval ilə Azərbaycana təsir edir. Rusiyada yaşayan azərbaycanlılar qlobal iqtisadi böhrandan əvvəl Azərbaycanda satılan hər 100 mənzildən təxminən 70-ini alırdılar. Böhrandan sonra bu rəqəm 20-25 düşdü . Beləliklə, Rusiyada yaşayan azərbaycanlıların tələbatı Azərbaycanın DƏB-inə əhəmiyyətli təsir göstərir. Bizim DƏB-ımızın bu gün dünya bazarına çıxışı yoxdur, necə deyərlər, o, öz şirəsində bişir, bu da bütövlükdə Azərbaycanın iqtisadiyyatına xoş təsir göstərmir. Azərbaycanın DƏB-inə əsas sərmayəni yerli oyunçular qoyurlar, lakin ölkənin yaşayış və kommersiya DƏB-inin inkişafı xarici sərmayəçiləri də cəlb edir. Daşınmaz əmlak sərmayəçilərinin çoxunu İran, Türkiyə, Pakistan, Yaponiya və Koreya vətəndaşları təşkil edir. Əcnəbilərin əldə etdiyi obyektlər arasında yüksək mərtəbəli binalar və mənzillərlə yanaşı fərdi yaşayış evləri də var. Obyekt seçimində əcnəbilər yalnız paytaxt ilə kifayətləmirlər, həmçinin ölkənin regionlarına diqqət yetirirlər, xüsusi olaraq turizmin inkişaf etdiyi bölgələrə. Bakıya gəldikdə isə, burada onlar şəhərin mərkəzində yerləşən əmlaka üstünlük verirlər. Bu, Səbail, Nəsimi, Yasamal və Nərimanov rayonlarıdır. Dubay nəyin hesabına belə inkişaf edib? Turistlərin axını hesabına, onların da çoxu istirahətləri üçün mənzillər icarəyə götürürlər. Dubayda, Bakıdakı kimi, boş binalara rast gəlməzsiniz, bu səbəbdən də orada daşınmaz əmlakın qiyməti artır. Azərbaycanın DƏB-ının öz üstünlükləri var: biz qonaqpərvər insanlarıq, bizdə əla iqlim şəraiti var və s. Turistləri, həmçinin, bu gün işlənib hazırlanmaqda olan böyük layihələrimiz gözləyir. Bütün bu problemlərin həll edilməsi və bütövlükdə ölkənin iqtisadiyyatının inkişafı üçün daxili və xarici bazarlara təsir mexanizmləri və təsir vasitələri lazımdır. Yeri gəlmişkən, Dubayda fırıldaqçı rieltor kampaniyalarına rast gəlməzsiniz, amma Azərbaycanda belələri az deyil. Bu sahədə mövcud olan boşluqları doldurmalıyıq. O cümlədən, dövlət səviyyəsində müvafiq kursların təşkili, DƏB-də fəaliyyət üçün lisenziya verilməsi və lisenziyasız rieltorların fəaliyyətini qadağan edilməsi ilə. Onu da deyim ki, Azərbaycanın bəzi vətəndaşları Türkiyədə yaşayış sahələri əldə edərək orada öz bizneslərini qurublar. Eyni zamanda, bir çox Azərbaycan sərmayəçiləri Türkiyədə daşınmaz əmlakı əldə edilməsini uğurlu sərmayənin qoyulması kimi qiymətləndirlər.
- Niyə əmlak bazarında qiymətlər artır ? Ümumiyyətlə, obyektin qiyməti necə təyin edilir?
- Mən sonuncu sualdan başlamaq istərdim. Bir obyektin bazar qiyməti icarəyə verilə bilən qiymətdən asılıdır. Reallıq belədir: obyektin qiyməti (mağaza, mənzil və s.) onun icarə dəyərindən 100 dəfə çox olur. Yəni 300 manata aylıq icarə verilən mənzilin satış qiyməti 30000 manat təşkil edir. Başqa sözlə, obyektin aylıq icarə qiyməti onun bazar dəyərinin 1%-dir. Amma kənara çıxmalar da (30 % qədər) ola bilər. Məsələn, 700 manata kirayəyə verilən obyekt 100000 manata satılır. DƏB-də qiymətlərin artması mövcud tələblə formalaşır. Bazarın bu seqmentində qiymət artımı benzinin və yanacağın bahalaşması ilə əlaqəlidir, çünki onların qiymət artımı hər şeyin bahalaşmasına səbəb olur. DƏB-ə bir tərəfdən dünyada baş verən proseslər? digər tərəfdən daxili- iqtisadi, ictimai və siyasi vəziyyətlər, o cümlədən, əhalinin məşğulluq səviyyəsi, mülkiyyət hüquqlarının qorunması səviyyəsi, dövriyyədə olan pulların həcmi, tikinti materiallarının qiymətləri və s. təsir edir. Hal-hazırda, bir çox ölkələrin DƏB-ində qiymət artımı müşahidə olunur, bu da dünya iqtisadiyyatının tərkib hissəsi olan Azərbaycana təsir edir. Ölkənin daxili amillərinə gəldikdə isə, əhalinin pul gəlirlərinin artımı ilə əlaqədar onun ödəmə qabiliyyəti artmaqdadır. Bundan başqa, regionlardakı əhali paytaxtda müvəqqəti və daimi yaşamağa hələ də çox maraqlıdır. Bu da mənzillərə olan tələbatı artırır və nəticə etibarı ilə qiymətlər yalnız daşınmaz əmlak almaq üçün yox, həm də onun icarəsi üçün də yüksəlir. Mənzil qiymətlərinin artımına təsir edən digər amillər arasında - köhnə tikintilərin sökülməsi və yeni yaşayış sahəsini almaq üçün əhaliyə nəğd şəkildə verilən kompensasiyanın bazara daxil olmasının təmin edilməsidir. Bakının tikinti sektorunda son illərdə tətbiq olunan məhdudiyyətlər də daşınmaz əmlakın qiymətlərinin artımı prosesinə səbəb olub. Bu gün şəhərdə daşınmaz əmlakın qiyməti çox yüksəkdir.Müqayisədə bizim paytaxtımız MDB ərazisində yalnız Moskva, Sankt-Peterburq və Baltik ölkələrin paytaxtlarından geri qalır. Kiyev, Minsk və Almatı şəhərlərin qiymətləri ilə nisbi oxşarlıq mövcuddur.
- Daşınmaz əmlak bazarında necə qazanmaq olar?
- Olduqca çox yayılmış variant budur: insanlar əlavə mənzil alaraq onu təmir edirlər və icarəyə verirlər. Mən məsləhət görərdim ki, yeni mənzili ilkin mərhələdə alsınlar, bina üçün özül yerinin qazılan vaxtı. Bu halda mənzil daha ucuz başa gələcək, nəinki binanın növbəti tikinti mərhələlərində, inşası başa çatmış binadan isə danışmağa dəyməz. Kiçik biznesin başqa bir yolu isə binaların birinci mərtəbələrində mənzil alıb təmir edərək onu ofis və ya mağaza kimi icarəyə verməkdir. Aydın məsələdir ki, ofisin, mağazanın icarə haqqı icarəyə verilmiş mənzilin qiyməti ilə müqayisə edilə bilməz, çünki o 2-3 dəfə yüksəkdir. Orta təbəqəli iş adamları üçün çoxmərtəbəli biznes-mərkəzlərin tikintisini təklif etmək olar, bunun üçün İcra Hakimiyyətinin sərəncamını almaq və bu işə sərmayəçiləri cəlb etmək lazım gələcək. Bundan başqa, restoran üçün uyğun obyekt tikərək onu brend restoranlar şəbəkəsinə icarəyə vermək olar. Qazanmağın bir çox üsulları mövcuddur, ancaq DƏB-də siz təcrübəsizsinizsə, bu barədə heç bir anlayışınız yoxdursa, onda bu məsələdə peşəkarlarla iş qurmaq daha yaxşıdır, zira o sizin vəsaitlərinizi daha mənfəətli yatırımlara yönəldər. Qoy bu peşəkar xırda qazancını sizin vasitənizlə əldə etsin, əvəzində sizə dəyərli tövsiyələrini verəcək, sizin layihənizi əvvəldən axıra kimi müşayiət edəcək.
- Sizin fikrinizcə, Bakıda tikinti bumu təkrarlanacaqmı?
- Bəli, əlbəttə, il yarımdan sonra tikintidə hər şey öz qaydasına düşəcək. Yüksəliş, nikbinlik, canlanma, necə istəsəniz adlandırın, özü də yalnız Azərbaycanda yox, bütün dünyada müşahidə olunacaq. Gördüyünüz kimi, hələ ki heç bir fəallaşma yoxdur, lakin daşınmaz əmlakın qiymətləri yüksəlməyə başladı - yalnız ölkəmizdə yox, bütün dünyada.
- Bunu nə ilə izah etmək olar?
- 2008-ci ildə başlayan qlobal böhranın sona çatması ilə. Deyirlər ki, həyat zolaq kimidir: qara zolağın arxası ilə ağ zolaq gəlir, insan da daim qəmgin ola bilməz, sevinc qəmi əvəzləyir. Eyni ilə iqtisadiyyat da belədir, o, insan tək yaranmış vəziyyətə reaksiya verir. İqtisadiyyat düz xətt üzrə inkişaf eləmir. İqtisadi dövrələr vaxtaşırı baş vərən iqtisadi eniş və yüksəlişlərdən, işgüzar fəallığın dəyişməsindən ibarətdir. Dövrələrin əsas səbəblərdən biri təklif və tələbat, xərclərin və istehsalın həcmi arasında uyğunsuzluğun olması ilə izah olunur. Quranda Yusif peyğəmbər haqqında nazil olanı xatırlatmaq istərdim ki, o müstəsna gözəlliyə və yuxuları yozmağa malik olub. Peyğəmbərin zindanda yatdığı zaman bir dəfə firon yuxuda görür ki, yeddi arıq inək yeddi kök inəyi, yeddi yaşıl sünbülü və yeddi quru sünbülü yerirlər. Yusif peyğəmbər bu yuxunu düzgün yozur və beləliklə ölkənin əhalisini aclıqdan xilas edir. Firon bütün Misirin ambarlarını və ehtiyatlarını idarəetməyə ona həvalə edir. Bax beləcə gələn 2015-ci ildə yeddi illik eniş dövrü tamamlanacaq və bütün dünya iqtisadiyyatının yüksəlişi başlayacaq. İqtisadiyyatın yeddi illik eniş və yüksəliş dövrəsi həmçinin daşınmaz əmlak bazarına təsir edir. Əgər Azərbaycanın tikinti bazarı 2008-ci ilə qədər fəallıq dövrünü yaşayırdısa, təkliflər tələbatdan 5 dəfə artıq idisə, lakin sonradan bu sahədə eniş müşahidə olunmuş, tikinti sürəti azalmış və yaşayış bazarındakı əlavə təkliflər tamamilə sıfıra enmişdir. Lakin DƏB-də artım sürəti artıq yüksəlməyə başlayıb: belə ki cari ilin yanvar-fevral aylarında onun dövriyyəsi 19% artıb. 2013-cü il üzrə artım 2012-ci ilə nisbətdə 40,9% olub. 2012-ci ildə isə 2011-ci ilə nisbətən 24,86% təşkil edib. Keçən il banklar ipoteka kreditləri üzrə 112,9 milyon manat məbləğində vəsait veriblər, inişilki rəqəm isə 75,2 milyon manat olub.
Lətif Şamxal
çap et