Artıq bir neçə ildir, ipoteka krediti götürmək istəyənlərin sayında azalma müşahidə olunur. Kredit götürənlərin sayının azalmasının başlıca səbəbi kimi adətən ipoteka kreditlərinin hər kəsə şamil olunmaması və bir sıra məhdudiyyətlərin tətbiqi göstərilir. Bir çox ekspertlər də belə düşünürlər ki, insanların gəlirlərinin aşağı olması və mənzil bazarındakı yüksək qiymətlər ipotekanın əlçatanlığını aşağı salır.
İqtisadçı ekspert Xalid Kərimli deyir ki, bu gün hər kəs ipoteka götürə bilmir, bir çox məhdudiyyətlər var. Əsas məhdudiyyətlərdən biri də yaşla əlaqədardır. Şərtlərə görə, 45-50 yaşlarında şəxs ipoteka götürmək istəyirsə, artıq 25 illiyə yox, 15 illiyə götürə bilər. Gəlirə aid tələblər var. Əgər vətəndaşın gəlirləri qeyri-rəsmidirsə, problem yaranır. Əgər gəlirin bir hissəsi rəsmi, bir hissəsi qeyri-rəsmidirsə, qeyri-rəsmi hissə qiymətləndirmədə iştirak etmir. İpoteka obyektinin rəsmi sənədinin olması lazımdır. Sənədsiz evlər ipoteka obyekti sayılmır. Bu isə ona gətirib çıxarır ki, ipotekaya cəlb oluna bilən obyektlərin, evlərin sayı azalır. Onun dediyinə görə, son zamanlar ipoteka götürənlərin sayının azalması insanların gəlirlərinin aşağı olması və mənzil bazarındakı yüksək qiymətlərlə birbaşa bağlıdır. Bu, ipotekanın əlçatanlığını aşağı salır: "İpoteka götürmək istəyənlər ən azından məbləğin 15 faizini özü qoymalıdır. İpoteka kreditləri üzrə ödənilən aylıq gəlirlər ümumi məzmun gəlirlərin 70 faizindən çox olmamalıdır. Təbii ki, hamı kredit götürə bilməz. Gəlirləri olan insanlar kredit götürə bilərlər. Onlar da götürdükləri krediti geri qaytara bilməlidir. Azərbaycanda ipoteka kreditinin əlçatanlığına problem ipoteka fondunun şərtlərindən daha çox mənzillərin qiymətidir".
Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev deyir ki, bu il ipoteka krediti ilə mənzil alan şəxslər üçün ailədəki işləməyən şəxslər və uşaqlar üçün minimum yaşayış və ehtiyac meyarı yeni qaydalarla hesablanacaq. Yəni bu il ipoteka krediti ilə mənzil almaq ötən ilə nisbətən müəyyən qədər çətinləşəcək. Ekspertin sözlərinə əsasən, hazırda Bakı şəhərində ipotekaya yararlı "ekonom klass" mənzillər məhdud saydadır: "Aztəminatlı ailələr üçün "ekonom klass" mənzillər tikilməlidir. Mənzilin kvadratı az olanda ümumi dəyəri də aşağı olur. Yeni tikililərdə 65-70 kvadrat birotaqlı mənzil, "xruşşovka"larda üçotaqlı mənzilin sahəsidir. Tikinti şirkətlərinə azkvadratlı mənzillər tikmək sərfəli deyil. Amma tikilən binalarda ümumi sahələr az, otaq sayı çox olsa, bu, çoxuşaqlı ailə üçün sərfəli olar. Ona görə də insanlar artıq ev almaq üçün daha çox Bakı ətrafına, Xırdalana üz tuturlar. Çünki həmin ərazilərdə ekonom mənzillər daha çoxdur. İki otaqlılar təxminən 50-55, üç otaqlılar 70-80-90 kvadrat olur. Təbii ki, bu halda mənzilin ümumi dəyəri də aşağı olur".
Elnur Fərzəliyev qeyd edib ki, ipoteka krediti verilərkən bir neçə vacib nüans nəzərə alınmalıdır: "Ölkədə minimal əməkhaqqı 345 manatdır. 345 manat əməkhaqqı alan şəxs ipoteka krediti ilə mənzil ala bilməz. Çünki vətəndaşın bir aylıq minimum yaşayış zənbili təxminən 200 manat hesablanır. Yəni 300 manat maaş alan şəxsin 200 manat dolanışıq pulu çıxacaqsa, yerdə qalan 100 manatı ipotekanı ödəməyə bəs etmir. Sırf ipoteka krediti ilə mənzil almaq üçün rəsmi iş yerin olmalıdır. İnsanların əksəriyyəti rəsmi işdə işləyir, amma əmək haqqı azdır. İşdən sonra gedib taksi fəaliyyəti ilə məşğul olur, yaxud kənarda kiçik biznesi, xarici ölkədə qohumu, evi var və oradan pul gəlir. Amma həmin pulları rəsmi göstərə bilmədiyinə görə ipoteka kreditindən yararlana bilmir. İpoteka bazarına marağın artırılması üçün şərtlər bir az da sadələşdirilməlidir".
Ekspert vurğulayıb ki, hazırda bir sıra səbəblər var ki, onlara görə ipoteka ilə ev almaq vətəndaşa sərf etmir: "İpoteka ilə mənzil almaq istəyənlər çoxdur. Amma ipotekaya yararlı mənzillər azdır. Köhnə 4-5 mərtəbəli binalar ipoteka predmetinə çevrilə bilmir. İpotekaya düşən köhnə binalardan 9-10 mərtəbəlilərdir ki, onların da sayı çox deyil. İpoteka kreditinə daha çox yeni tikilən binalardan mənzillər almaq mümkündür. Vətəndaş fikirləşir ki, birotaqlı mənzili 100-120 min manata kreditlə də olsa, alacaq. Müəyyən vaxtdan sonra gənc ailənin üzvlərinin sayı artır, onlar məcbur bu evi satıb, digərini almalıdırlar. Digər tərəfdən, mənzillərin qiyməti kəskin artır deyə, son illər ipotekadan yararlanmaq istəyən insanların sayı da azalır".
Bank məsələləri üzrə ekspert Elman Sadıqovun dediyinə görə, ipoteka kreditində əsas məsələlərdən biri gəlirlərlə bağlıdır. Çünki burada ailə üzvlərinin sayına görə müəyyən olunur. Bir də minimum yaşayış həddi var. Ailədə neçə üzv varsa, o minimum yaşayış həddinə vurulur ki, aylıq xərc bu qədər olmalıdır. Maaşın da qalan hissəsinin 70 faizə qədərini ödəniş edə bilərlər. Bu, əslində normaldır: "Bir insan 500 manat maaş alıb, onun 400-300 manatını ipoteka ödəyə bilməz. Çünki onun aylıq yaşayışı var. Maaş məsələsinə görə hər adam ipoteka ala bilmir. İkinci məsələ isə faizlərlə bağlıdır. Dünyada demək olar ki, ipoteka dolların faizi ilə əlaqədar yüksəkdir. Amma ümumilikdə götürdükdə nisbətən aşağı faizlərimiz var. Yəni güzəştli ipoteka 4 faizdir. Güzəştli ipotekanın dairəsini genişləndirmək olar. Əslində əmlakların qiyməti bütün dünyada qalxıb, inflyasiya var. Onsuz da tikinti materiallarının da qiyməti qalxır. Əmlakın qiymətinin artması məsələsinə baxıla bilər. Tutaq ki, əmlakın qiyməti 10-15 faiz aşağı salınarsa, ipotekaya axın artacaqmı? Nəticə etibarilə ipoteka kreditlərinə baxarkən hər bir dövlət ehtiyatlı mövqe tutmalıdır. Çünki ipoteka uzunmüddətli borclanmadır. Uzunmüddətli borclanma isə əhalinin rifahına, yaşayış tərzinə, xərcləmələrə də təsirini göstərir. Buna görə də dövlətlər müəyyən mənada ehtiyatlı mövqe tuturlar. Amma ev önəmlidir, evi olmayan şəxs həm də kirayə pulu ödəməyə məcbur olur. Bu, ciddi şəkildə təhlil olunmalıdır. Təhlil olunandan sonra əhali arasında sorğular keçirmək olar. Bundan sonra müəyyənləşdirmək olar ki, bunlardan hansı prosesə mənfi təsir göstərir".
Millət vəkili Vüqar Bayramov qeyd edib ki, əksər banklarda daxili ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcələri yüksək olaraq qalmaqdadır. Sistem əhəmiyyətli ilk üç bank istisna olmaqla digər əksər banklarda illik faiz dərəcəsi 12-dən başlayır və bu da mənzil alışı üçün kifayət qədər yüksək faizlər hesab olunmalıdır. Onun sözlərinə görə, bütün inkişaf etmiş ölkələrdə əmlak bazarı iqtisadi aktivlik baxımından vacib sektorlardandır: "Bu, bir tərəfdən, vətəndaşların mənzil təminatının yaxşılaşdırılmasına xidmət edir, digər tərəfdən, real sektoru canlandırır. Ona görə də Azərbaycanda da bankların verdiyi ipoteka kreditlərinin həcmində artım tempinin bərpa edilməsi və faizlərin endirilməsi vacibdir. Bu, vətəndaşların kreditlərə əlçatanlığının təmin edilməsi, mənzil probleminin həllinə dəstək olunması və bütövlükdə, həmin sektorda aktivliyin qorunub-saxlanması baxımdan əhəmiyyətlidir".
Məlumat üçün qeyd edək ki, 2021-ci yanvar-iyul aylarında İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun xətti ilə müvəkkil banklar tərəfindən 3445 ailəyə 230,5 mln. manat məbləğində ipoteka krediti verilib. Verilən kreditlərin 153,6 mln. manatı adi ipoteka kreditlərinin (2040 ədəd), 76,8 mln. manatı isə güzəştli ipoteka kreditlərinin (1405 ədəd) payına düşüb. Ümumilikdə, 2006-cı ildən 2021-ci ilədək fondun vəsaiti hesabına verilmiş ipoteka kreditlərinin ümumi məbləği 1 milyard 882 mln. manatdan çox, bu kreditlər hesabına öz yaşayış şəraitini yaxşılaşdırmış ailələrin sayı isə 35112 olub. Bu kreditlərin 625 mln. manatdan çox hissəsini (12150 ədəd) güzəştli kateqoriyalara aid şəxslərə verilən kreditlər təşkil edir.
2022-ci ilin ötən dövründə isə İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun vəsaiti hesabına 230,7 mln. manat məbləğində 3000-dək Azərbaycan vətəndaşına ipoteka, o cümlədən, güzəştli ipoteka krediti verilib. Fondun vəsaiti hesabına verilmiş ipoteka kreditlərinin ümumi məbləği 2 milyard 227 mln. manatı, bu kreditlər hesabına öz yaşayış şəratini yaxşılaşdırmış ailələrin sayı isə 39700-ü ötüb. Fondun 2022-ci ildə açıqladığı statistikaya görə, Azərbaycanda dövlət xətti ilə verilmiş ipoteka kreditlərinin 93%-i mənzillərin, 7%-i isə fərdi evlərin alınması üçün ayrılıb.
2023-cü ildə verilmiş ipoteka kreditinin orta həcmi isə 59,872 min manat təşkil edib. Kreditlər 282 ay müddətinə və illik 6,34 % dərəcəsi ilə verilib.
Bu il isə adi ipoteka kreditləri üzrə müraciətlərin qəbuluna fevralın 2-dən başlanılıb. 2024-cü ilin dövlət büdcəsində ipotekanın maliyyələşdirilməsi üçün 87,7 milyon manat nəzərdə tutulub.
Sevinc QARAYEVA
çap et