"İpoteka haqqında" qanuna təklif edilən dəyişiklikliyə əsasən, ipotekaya xitam verilən hallar genişlənir. İpoteka saxlayan (bank) tələbdən və ya ipotekadan imtina etdikdə, ipotekaya xitam veriləcək. Hazırda qanuna əsasən, bank ipotekaya xitam verdiyi halda əmlak bankın mülkiyyətinə keçir. Dəyişikliyə əsasən, bank ipotekaya xitam verirsə, əmlak ipoteka götürənin, yəni vətəndaşın sərəncamına keçir.
Qeyd edək ki, hazırda ipotekaya ipoteka saxlayan və ipoteka qoyan bu barədə razılığa gəldikdə, əsas öhdəliyə xitam verildikdə, tutmanın yönəldilməsi nəticəsində ipoteka predmeti satıldıqda, ipoteka predmeti məhv olduqda, bu Qanunla nəzərdə tutulmuş digər hallarda xitam verilir. Bu Qanunda nəzərdə tutulmuş hallarda ipoteka saxlayan ipotekaya xitam verildiyi gündən 5 təqvim günü ərzində bu barədə ipotekanın qeydiyyatını aparan dövlət orqanına ərizə ilə müraciət etməlidir. Ərizənin verilməməsi nəticəsində ipoteka qoyana vurulan zərərə görə ipoteka saxlayan məsuliyyət daşıyır.
Millət vəkili Vüqar Bayramov deyir ki, mövcud qanuna əsasən, əmlak kreditorun, yəni ipoteka vermiş qurumun, bankın və ya İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun sərəncamında qalırdı. Amma yeni dəyişiklik imkan verəcək ki, əmlak ipotekanı götürən şəxsin sərəncamında qalsın. Bu da, təbii ki, onların hüquqlarının qorunması və əmlaka sahib olması baxımından çox vacibdir: "İkinci mühüm məqam ipotekada zaminlərlə bağlıdır. Belə ki, dəyişikliyə əsasən, ipoteka götürən şəxs dünyasını dəyişirsə, o zaman onun vəfatından sonra miras sahibliyi dəyişənə qədər olan dövrdə zaminlik dayanır. Praktiki olaraq bu, zamin duran şəxslərin hüquqlarının qorunması baxımından vacibdir. Digər məqam varisliklə bağlıdır. Mövcud qaydalara əsasən, ipoteka götürən şəxs dünyasını dəyişirsə, onun öhdəliklərini onun vərəsəsi həyata keçirir. Amma yeni qaydalara əsasən, vərəsə mirasdan imtina edirsə, bu halda vərəsə krediti qaytarmak öhdəliyinə malik olmur".
İqtisadçı ekspert Elşad Məmmədovun sözlərinə görə, ipotekaya xitam verilən halların artması şərtlərin sərt olması ilə əlaqədardır. Əgər biz dünya təcrübəsinə baxsaq, görərik ki, ipoteka şərtləri hər bir halda istehlakçılar, kredit götürənlər üçün mürəkkəb olur. Amma ipoteka siyasətinin effektiv olması üçün ilk növbədə faiz dərəcələri əlçatan və yumşaq olmalıdır. Əks halda hansısa müsbət effektdən söhbət gedə bilməz. Xüsusilə də nəzərə almalıyıq ki, əhalinin real maddi imkanlarında son dövrlər elə də böyük artım olmayıb. Bu halda onlar ipoteka kreditlərini necə ödəyə bilərlər. O bildirib ki, əhalinin digər istiqamətlər üzrə də kredit yükü az deyil. Eyni zamanda real daxilolmaların pul baxımından artmaması şəraitində şübhəsiz ki, faiz dərəcələri ilə ipotekanı sona çatdırmaq çox çətin məsələdir: "Onu da qeyd etməliyəm ki, ümumiyyətlə, faiz göstəriciləri, kredit yükləmələri əhalinin real gəlirlərindən çox olduqda, bu, iqtisadiyyatda ciddi qeyri-tarazlıqlara səbəb olur. Ona görə də bu məsələlər hökumətin və Milli Bankın daim diqqət mərkəzində olmalıdır".
Elşad Məmmədovun fikrincə, Azərbaycanda ipoteka faiz dərəcələrinin yumşaldılması üçün ilk növbədə Mərkəzi Bank tərəfindən pul-kredit siyasətinin məqsədli istiqamətlər üzrə yumşaldılmasına ehtiyac var: "Uçot dərəcəsinin azalması ilə bu problem öz həllini tapa bilməz. Məsələyə daha geniş yanaşılmalıdır. Çünki uçot dərəcəsinin ipoteka kimi uzun müddətli kredit xətlərinə demək olar ki, təsiri çox cüzidir. Yəni o, heç bir halda problemin həllinə səbəb ola bilməz. Məqsədli, o cümlədən, ipoteka üçün kredit-pul xətləri açılmalıdır ki, o vasitə ilə vəsaitin də təyinatı üzrə getməsinin təmin edilməsilə əhali üçün lazımlı, prioritet istiqamətlərə əlçatan kreditlər açılsın. Mərkəzi Bank bunu öz siyasətinin prioritetlərindən birinə çevirməlidir. Çünki bank sektorunun başlıca məqsədi, hədəfi, missiyası məhz iqtisadiyyata lazım olan həcmdə pulların ötürülməsindən ibarət olmalıdır. Biz görürük ki, bu istiqamətlərdə problemlər var. Elə ipotekadakı problemlər də xeyli dərəcədə məhz pul-kredit siyasətinin effektiv olmaması və kredit xətlərinin investisiya artımına lazımi şəkildə xidmət etməməsi ilə bağlıdır".
Vətəndaşların Əmək Hüquqlarını Müdafiə Liqası İcraiyyə Komitəsinin sədri, hüquqşünas Sahib Məmmədov hesab edir ki, sovet Azərbaycanının Konstitusiyasındakı mənzil hüququ ilə hazırkı mənzil hüququ arasında fərq var. O zaman vətəndaşların mənzillə təminatı dövlətin öhdəliyi idi. Yerli hakimiyyət orqanlarının xətti ilə və ya müəssisələr tərəfindən müəyyən olunmuş qaydalara uyğun növbə sistemi var idi. Pis-yaxşı o sistem işləyirdi. İndi dövlətin belə bir öhdəliyi yoxdur. Dövlətin öhdəliyi vətəndaşa minimal tələblərə cavab verən mənzil almaq üçün şərait yaratmaqdır: "Bunun üçün digər hüquqlar da təmin olunmalıdır. Layiqli məşğulluq, ədalətli əməkhaqqı sistemi, işsizlikdən müdafiə sistemi, özəl mənzil tikintisinə şəraitin yaradılması və s. Bunlar təmin olunan zaman alim də, fəhlə də, məmur da öz mənzil hüququnu reallaşdıra bilər. Əlbəttə, dövlət, imtiyazı olan və təminatsız qruplar üçün də əlavə tədbirlər görməlidir".
Qeyd edək ki, son vaxtlar daşınmaz əmlak bazarında durğunluq müşahidə edilir. Yəni evlərin qiymətinin getdikdə bahalaşması, əhalinin gəlirlərində ciddi artımın olmaması ev bazarında alıcı sayının azalmasına gətirib çıxarır. "İpoteka haqqında" Qanuna təklif edilən dəyişiklik ev satışlarının sürətlənməsinə şərait yaradacaqmı?
Daşınmaz əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Azadov bildirib ki, kommersiya bankı öz vəsaitlərini hər hansı bir kreditə yönəldirsə, girova qoyulan daşınmaz əmlakın avtomatik olaraq bankın mülkiyyətinə çevrilməsi, məqsədəuyğundur, labüddür, məntiqi baxımdan da düzgündür: "Ancaq burada ipoteka üçün əsas vəsaiti dövlət ayırdığına görə prosesi həyata keçirən kommersiya bankıdır. Təbii ki, onların da orada qazancı var və mülkiyyət də həmin banka keçirdi ki, bu, məqsədəuyğun deyildi. Biz davamlı görürük ki, daşınmaz əmlakın qiyməti qalxır və kommersiya bankları bundan istifadə edir. Məsələn, 10 il qabaq götürülən ipotekadır və 15-ci ildə müqavilə pozulub, ipoteka götürən artıq ödəyə bilmir. O vaxt alınan əmlak bu gün ikiqat bahalaşıb. Kommersiya bankı onu satmağa çıxarırsa, külli miqdarda qazanc əldə edir. Ancaq indiki halda bu, daha çox ipoteka götürənin maraqlarına uyğun olacaq. Məsələn, vətəndaş həmin daşınmaz əmlakı satışa çıxaracaq, bu kimi formada zərərini ödəyəcək, bank da əldə etdiyi pulu götürəcək. Burada risk minimuma düşür. Məsələ istehlakçının tərəfində olur".
Onun dediyinə görə, indiyə kimi 45-50 minə yaxın ipoteka verilib və son 1-2 il ərzində ipoteka həcmi çoxalıb: "Ona görə ki, daşınmaz əmlakın qiyməti ilbəil artır, vətəndaşların da yığım kapitalı azalır. Ümumiyyətlə, bu qanunda olan dəyişikliklər sırf istehlakçının marağındadır. Onun daşınmaz əmlak bazarına heç bir təsiri olmayacaq. Yəni banklar tərəfindən evlər kütləvi satışa çıxarılmır ki, daşınmaz əmlak bazarına da bir təsiri olsun. Eləcə də bu gün evlər ucuz qiymətə satışa çıxarılmır, bazar qiymətinə çıxarılır və satılır. Hətta bəzən kimin daha çox ödəniş edəcəyi ilə bağlı hərrac keçirilir".
İqtisadçı ekspert Natiq Cəfərli bildirib ki, ipoteka ilə bağlı dünyada müxtəlif formalar var. Bəzi ölkələrdə xüsusi ipoteka bankı yaradılıb və gənc ailələrə güzəştli kreditlər bu bank vasitəsilə verilir və ya dövlət bankının nəzdindəki bir şöbə vasitəsilə bunlar mailiyyələşir. Bizdə isə qarışıq sistemdir: "Bizdə ipoteka ilə bağlı hökumət büdcədən hər il pul ayırır. Bu pul ildən-ilə azalır. Bu pul operator banklar arasında bölüşdürülür. Bunu şərtlərlə həmin banklar təqdim edirlər. İnfrastruktur olaraq, həmin kreditin texniki şərtlərini onlar yerinə yetirirlər. Amma bu çatışmır. Ölkədə sosial ipoteka almaq istəyənlərin və buna haqqı çatanların sayı həddən artı çoxdur. Sosial ipoteka hamını maraqlandırır, çünki cəmi 4 faizlidir. İnsanların bir çoxu, eynilə gənc ailələr, qazi, şəhid, dövlət qulluqçularının ailələri sosial ipoteka ala bilər. Amma onun həcmi az olduğundan bir çox ailələr bundan yararlana bilmir. Digəri kommersiya ipotekasıdır. Bu isə sərf etmir, faizlər həddən artıq yüksəkdir, 12-16 faiz arasında dəyişir. İpoteka ilə bağlı şərtlər də sərt olanda gənc ailələrin ümumiyyətlə buna gücü çatmır. Gənc ailə yaş nöqteyi-nəzərdən universiteti yeni bitirmiş, bir neçə il çalışan, karyerasını hələ qurmayıb, karyerasının ilk pilləsində olan gənclərin maaşları da çox aşağıdır. Ümumiyyətlə, Azərbaycanda maaşla bağlı müəyyən problemlər var. Ona görə də bu sahəyə dövlət siyasətinin yenidən baxılmasına ehtiyac var. Əgər hökumətin məqsədi gənc ailələrə ipoteka kreditlərinin verilməsidirsə, burada şərtlərin ağırlaşdırılmasına ehtiyac yoxdur. Çünki onsuz da həmin ev girov sayılır. Onsuz da onun ödənişini ödəmədən siz onun mülkiyyətçisinə çevrilmirsiz. Qanunvericiliyə dəyişiklik edilərək şərtlər yüngülləşdirilə bilər və həmin ailənin aldığı mənzil kredit üçün onun girovuna çevrilə bilər. İnsanlar 20-25 il işləyib ipotekanı bağladıqdan mülkiyyət hüququnu sonra əldə edə bilər. Bundan başqa, yalnız Bakıda yox, bölgələrdə də daha yaxşı şərtlərlə ipotekanın verilməsinə ehtiyac var. Çünki Bakı həddindən artıq yüklənib. Bu belə edilməlidir ki, gənc ailələr mənzil probleminə görə ən azından Bakıya köç etməsinlər. Orada iş yerləri yaradılsın ki, iqtisadi aktivlik artsın. Bu nöqteyi-nəzərdən Bakı və regionları fərqləndirməkdə yarar var".
Sevinc QARAYEVA
çap et